AMBIALIA, EMPRESA DE INGENIERÍA Y MEDIO AMBIENTE

Realizamos tasaciones de fincas rústicas con diferentes fines: litigios, expropiaciones, información para la venta, etc.

También realizamos valoraciones de otros activos agrícolas como cosechas, edificaciones, infraestructuras, etc, pudiendo emitir informes periciales sobre daños en cultivos o instalaciones o cualquier otro incidente sobre el que emitir un informe pericial.

También realizamos concentraciones y segregaciones parcelarias.

Contamos con equipos de medición GPS y software S.I.G, para la medición exacta de fincas, pudiendo emitir informes visados.

La nueva Ley del Suelo 2/2008, en su artículo 23 ,Valoración en el suelo rural, dice lo siguiente:

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:
Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

CASO PRÁCTICO DE VALORACIÓN.
Según esto, la valoración del suelo rustico se valorará por capitalización de rentas, es decir:
Suponiendo que una explotación tenga unos ingresos por venta de cosecha de 1000 €/Ha y unos gastos de 150 €/Ha, el margen bruto de la explotación será de 850 €/Ha y año. Suponiendo un margen bruto de beneficio del 3 % y una tasa de capitalización del 2,5 %, el valor total del terreno será de (850*0.97)/0.03 = 27.483 €/Ha.

Este es un ejemplo muy genérico de valoración, pero en un caso real todos los datos de partida son relativos por lo que es preciso analizarlos en profundidad. Además en función de factores como la proximidad, tipo de suelo, pendiente, producción media, etc, se podrían aplicar coeficientes de corrección. Para el caso de otro tipo de tierras con edificaciones e infraestructuras es necesario valorarlos también. En caso de la existencia de frutales, también deben aplicarse procedimientos de valoración más complejos.
En algunos casos o por petición se puede aplicar el método de comparación de mercado, que en caso de contar con datos reales de transacciones de fincas con características similares, es el método que aporta resultados mas realistas.

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